lunes, 12 de marzo de 2012

Efectos perversos del desarrollo urbano (Our house)

Mientras paseo por Parque Patricios y Barracas, pienso en las consecuencias del desarrollo urbano.

Tomemos, por ejemplo, un barrio del sur de la ciudad de Buenos Aires, invirtamos recursos públicos para reacondicionarlo, dotarlo de servicios, levantemos tal vez uno o dos edificios modernos con destino emblemático que le pongan onda a la cosa, atrayendo actividad e inversiones –en particular, desarrollos inmobiliarios que renueven la oferta de propiedades y revaloricen las existentes. Todo esto, ¿es regresivo o progresivo para el vecino? ¿Quiénes ganan y quiénes pierden en el barrio?

La respuesta, simple, está ligada al problema de la inquilinización creciente que mencionara en un post reciente: ganan los dueños (que se apropian de la valorización de sus propiedades) y pierden los inquilinos (que ven encarecerse sus alquileres y, probablemente, sean eyectados hacia zonas más baratas que, urbanización mediante, serán también zonas más alejadas del centro).

Esta potencial paradoja del desarrollo urbano a expensas del fisco (una suerte de subsidio a los propietarios a expensas de los inquilinos) remite a otro más general: el “desplazamiento de la línea de calidad” hacia barrios secundarios (la lenta transformación de barrios marginales en zonas selectas) suele ser cruel con sus moradores circunstanciales.

El patrón no es nuevo y se relaciona con un dilema urbano cada vez más crítico: la doble tendencia hacia la congestión de transito y el aumento de la elasticidad distancia del precio de las propiedades. O, más simple, el hecho de que irse a los suburbios salga cada vez más en términos de tiempo de transporte, y que venirse a la ciudad salga cada vez más en términos de costo de alquiler o compra –lo que hace que, de un modo u otro, la calidad de vida urbana desmejore, y lo haga más para los que menos tienen.

Mientras paseo por Parque Patricios y Barracas y pienso en las consecuencias del desarrollo urbano me pregunto si tiene sentido que una ciudad destine dineros públicos a desarrollar un barrios para beneficio de los sectores más pudientes de ese mismo barrio (y de la ciudad) y, asumiendo que lo tenga (de lo contrario, estaría abogando por dejar estos barrios en su estado de subdesarrollo), ¿qué medidas paliativas debería tomar para mitigar el efecto regresivo? ¿Debería, por ejemplo, contemplar préstamos subsidiados para la compra (pero si no compraban antes, cómo lo harán ahora), o aumentar la asignación de planes sociales para compensar la transferencia de inquilinos a dueños (pero en este caso la red de compensaciones puede ser inacabable), o financiar viviendas populares con alquileres subsidiados al estilo europeo (ésta, si bien costosa y posiblemente insuficiente, no es una mala idea)?

Un ingrediente más del postergado debate sobre la vivienda urbana.

11 comentarios:

  1. Los invitamos a conocer un espacio de propuestas legislativas para debatir temas de habitat y vivienda. http://habitarargentina.blogspot.com

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  2. Créditos accesibles para primera vivienda, para que los que alquilen, pasen a ser propietarios. ¿El problema es como lo resolves con la inflación que hay y con los precios actuales de las propiedades?

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  3. y los precios ante el shock de compras? que tal algo mas progresivo? que contemple tambien la compra de divisas y otras inversiones concentradoras y poco productivas domésticamente. Is there a progressive real state tax o algo para ir pensando ese sentido?

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  4. ese impuesto puede financiar los subsidios de tasa y plazo. Por que no un fondo y expropiaciones... jejeje.

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  5. Muy acertado lo que dice el Doctor aca.. como siempre.. Estoy de acuerdo con que subsidien tasas para Barrios "no tan demandados" como para alentar habitar esos lares.. pero claro, si interviene demasiado el Estado, esa zona que antes era barata, en un corto tiempo mantendra los mismos promedios que el resto de los demas Barrios

    De todas maneras.. los Argentinos somos unos vivos barbaros y siempre nos cavamos el pozo solos.. hacemos cumplir la autoprofecia.."el dolar siempre sube" .. salimos todos a comprar dolares (?) "las propiedades siempre suben" .. salimos todos a comprar propiedades (?)

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  6. El otro dia leia que en USA el porcentaje de propietarios de sus casas estaba en su promedio histórico de 60%, luego de haber subido a 64% durante el auge de los préstamos antes de la crisis subprime. Sepan disculpar, no recuerdo la fuente, creo que era Blomberg.
    En cualquier caso muy inferior a lo mostrado en el censo.
    ¿Porque sería un problema alquilar la vivienda? ¿No se supone que alquilar permite acceder a una mucho mejor casa sin necesidad de tener tanto capital acumulado?
    Si es buen negocio hacer casas para alquilar ¿porqué es mal negocio alquilar?

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  7. Interesante post en cuanto a el tema de la "Zona Sur" y su sempiterna postergación (que viene de la época de la fiebre amarilla).

    No hay solución, para los más pobres vivir en la ciudad no es una opción finaciera viable.
    También es cierto que las ciudades no pueden crecer al infinito, uno no puede pasar 6 horas por día viajando (salvo que haya un gasto en infraestructura tipo japonés).
    Otro tema de el de las Villas (en particular la 31) ¿alguien me puede explicar ese absurdo?

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  8. TENEMOS QUE DESCENTRALIZAR ESTE PAIS !!

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  9. La inversión pública en estas zonas las pone en las mismas condiciones que otras zonas cualificadas por inversiones más viejas. Por un lado eso implica para los propietarios allí localizados la "privatización" de los beneficios producidos por esa inversión "pública". Ahora bien. Al mismo tiempo podemos pensar que para una determinada escala o tamaño de territorio en análisis, se produce una ampliación de la oferta de localizaciones con ciertos valores. ¿No debiera esa ampliación de la oferta ayudar a una baja o igualación de valores en otras zonas al interior de ese territorio?
    Me surgen dos dudas al leer ambos posts y tratar de vincularlos:
    Pareciera que en el actual contexto en el que la propiedad y la "construcción" constituye un refugio de valor, los precios no registran demasiado la variación en la oferta. En consecuencia ¿Cuanto debemos adjudicarle de influencia en esta "privatización" a políticas como las de Barracas y PP y cuanto a la escasez de otros refugios de valor alternativos o a nuestro particular sistema financiero y de crédito?
    La otra duda es en cuanto a cuál es la correcta escala o unidad territorial para evaluar este tema. Esto es importante porque (al menos hasta que alguna estadística lo desmitifique) el crecimiento poblacional del distrito capital es muy bajo. ¿de qué estamos hablando entonces? estas zonas que mejoran, ¿de donde toman la demanda, sea de propiedad o de alquiler? Si no hay ampliación de la demanda por crecimiento poblacional ni migraciones (por ejemplo motivadas por mejores precios para compra o alquiler en mejores lugares de la ciudad) nos encontraremos frente a dos posiblidades: o un enorme número de propiedades vacantes o un fracaso de la idea de que estas inversiones públicas promueven una renovación del "stock" construido. En el primer escenario sucedería lo del desplazamiento (una gentrificación sin pobladores) en el segundo, las cosas seguirían como hoy, pero con un par de mejoras para los mismos pobladores (o pensamos que puede haber un incremento de precios permanente si no aparece la demanda?)
    En fin.
    Me doy cuenta de mi propia dificultad para razonar y avanzar en este tema!! Podrá ser ignorancia de mi parte, pero también un indicador de la necesidad de incorporar otras complejidades a la hora de evaluar. De cualquier manera, gracias por las preguntas que surgen de ambos posts. Es evidente que ponen el dedo sobre una cuestión interesante.

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    1. "¿No debiera esa ampliación de la oferta ayudar a una baja o igualación de valores en otras zonas al interior de ese territorio?" En principio sí, pero dudo que al punto de hacerlas accesibles al inquilino promedio de Barracas o PP. Igual, tema para estudiar.

      "¿Cuanto debemos adjudicarle de influencia en esta "privatización" a políticas como las de Barracas y PP y cuanto a la escasez de otros refugios de valor alternativos o a nuestro particular sistema financiero y de crédito?" Esto debería ser fácil de identificar. El primer efecto sube los precios en todas las zonas, el segundo el precio relativo de Barracas y PP en relación al resto.

      "¿de donde toman la demanda, sea de propiedad o de alquiler?"·Esa es una pregunta difícil de responder sin datos. Hasta donde sé el sur de CABA crece en población y el norte pierde, lo que es consistente con el efecto PP. Pero otro lado, la población se mantiene estable a pesar de la construcción metros en los últimos años, lo que es consistente no con un aumento de inquilinos sino con mayor capacidad ociosa (estilo Pto Madero) o con aumento de la población eventual (que usan CABA como un pied a terre o una parada laboral). O sea, con demanda transitoria (sin residencia) o con exceso de oferta (que, creo, es lo que sugerís). Tendría que pensar mejor cómo impacta el primer caso en el análisis del cociente de inquilinización (que en ese caso subiría porque el hogar promedio tendría una casa permanente y alquilaría una vivienda en CABA, como es el caso de los estudiantes del interior); en el segundo, el cálculo no se vería afectado.

      "¿pensamos que puede haber un incremento de precios permanente si no aparece la demanda?" Sí, es posible, por ejemplo en el caso de una burbuja. También es posible si se piensa en términos de reserva de valor. Por ejemplo, la rentabilidad financiera de los dólares en Argentina para el inversor no sofisticado es cero en dólares (o sea, en pesos, es al 9% de apreciación nominal al que apunta el gobierno). La rentabilidad de los pesos es más o menos la misma. Si pensamos que el precio real de las propiedades se mantiene (o incluso si pensamoes que se mantiene el precio dólares), el precio en dólares debería subir con la apreciación real, lo que implica que aún desocupadas superan al depósito a plazo fijo. A eso hay que agregarle al alto (aunque decreciente) grado de informalidad que presenta el sector (subvaluaciones, rentas no declaradas) que inflan los beneficios percibidos por un dueño. Esyo justificaría el ahorro en ladrillos aunque estos no se alquilen.

      Gracias por los comentarios, todos requieren miran más de cerca a los datos (algunos de los cuales dudo que estén disponibles).

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  10. ELY, Muchas Gracias por las respuestas. Gran ayuda para educar las observaciones.

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