Como no hay medidas confiables de la distribución de la riqueza (mucha de la cual no está declarada), puee ser útil mirar la evolución del porcentaje de dueños de hogar. El argumento era simple: el instrumento de ahorro de las clases medias y bajas es el ladrillo; si mi hipóteis del desahorro es correcta, en la medida en que los ahorros se desplacen del ladrillo a otros bienes durables, debería verse una caída en la proporcion de dueños de las propiedades que habitan. En este post encontraba que los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) estaban en linea con los temores señalados en la nota.
La encuesta, como su nombre lo indica, se hace a partir de una muestra, no del universo completo. A raiz de esto, un distiguido colega me envía estos cuadros elaborados a partir de una comparación de los datos censales de 2010 (publicados recientemente) con los de 2001. O sea, el universo completo. De paso, me tira unos cortes geográficos y por categorías que permiten hilar la historia de la vivienda de manera más fina. Los datos de GBA confirman la lente inquilinización de la familia argentina (el mismo patrón se repite en el resto de los centros urbanos).
Es posible pensar esta evolución como un producto indeseado de una política de fomento del crédito barato y de la demanda agregada que termina ahogando al primero (en rigor, limitándolo al préstamo corto de consumo), direccionando la segunda hacia el consumo suntuario, y encareciendo la propiedad en tanto activo de reserva (refugio contra la inflación). El potencial propietario que no califica para la hipoteca alquila y se endeuda con el banco para comprarse el auto. Todo esto para beneficio de unos pocos proveedores (los mismos beneficiarios, casualmente, de la maquila fueguina o demás regímenes especiales de protección) y en detrimento de la distribución de la riqueza. (Naturalmente, esto sólo puede ser parte de la respuesta, en la medida en que el creciente déficit de propietarios se repite en clases bajas que difícilmente accedan al crédito en situación normal. La otra mitad, entonces, remitiría a los escasos avances en materia de vivienda social que señalaba en este post.)
En suma, buenas intenciones, mal cálculo, y nada que sugiera un cambio de estrategia en un área crítica del desarrollo social. Como dicen las cabezas parlantes, fighting fire with fire.
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ResponderEliminarEs posible interpretar el incremento de inquilinos del GBA en 2010 respecto a 2001, sobre todo entre los mas jefes de hogar mas jovenes, como resultado de una mayor independizacion de los miembros del hogar. Es decir, del abandono del hogar paterno o de los parientes mas acomodados por parte de los hijos y otros parientes dependientes. Esto es consistente con el aumento del numero de hogares (es decir de jefes de hogar) -muy por sobre el incremento poblacional- y la reduccion del hacinamiento en el mismo periodo. Asi, la mayor proporcion de propietarios en 2001 estaria "inflada" por las restricciones economicas a irse a vivir ese año, y asi la mayor inquilinacion que se advierte en 2010 responderia en buena medida a las mayores oportunidades de independizacion economica que se infieren de las menores tasas de desempleo y el incremento de los ingresos en el periodo 2003-2010.
ResponderEliminarNo es mala la hipótesis, pero eso requeriría una caida en el tamaño promedio de los hogares afectados (la proxy del hacinamiento que mencionás) y, al menos de la EPH, no surge esto para los hogares de ingresos medios y altos (los datos estan en uno de los posts citados). Por otro lado, de la EPH surge que la tendencia está lejos de ser un fenómeno asociado a la crisis: la tasa de propietarios es estable en los 90s (ergo, independiente del ciclo económico y no inflada a fines de los 90s por la crisis) y no ha dejado de caer en los 2000s. Igualmente, vale destacar que si la mejora de ingresos permitió la salida del hogar via alquiler (algo muy probable), esto no contradice el punto del post (los nuevos inquilinos no ahorran en ladrillo). Por el contrario, lo ideal habría sido que esa mejora se canalizara a través de la compra financiada.
EliminarSegun datos censales, el numero de (jefes de) hogares del GBA en 2010 se incremento 23% respecto a 2001, mientras el incremento poblacional fue 14%. En el mismo periodo, la propocion de hogares con menos de 1,5 personas por cuarto se redujo 17%. La hipotesis de la salida del hogar explica buena parte de estas diferencias. Es cierto que segun la EPH el tamaño promedio de los hogares de deciles de ingresos mas altos no vario, pero si lo hizo en los deciles de ingresos mas bajos. Esto sugiere que al menos parte de la reduccion de la tasa de propietarios puede explicarse por la salida del hogar via alquiler que favorece la mejora en los ingresos.
EliminarCreo que estas confundiendo las cosas. La nota se refiere a sujetos de credito, generalmente (en paises en desarrollo, en el mejor de los casos) el 50% de hogares de mayores recursos. Alli tu hipotesis no vuela (aunque habria que ver que dice el censo en funcion de ingresos, algo que mi colega dice no esta disponible). La tasa de inquilinos aumenta, la familia esta estable y lo mas probable es que el aumento de ingresos reales (que se dio, sobre todo en sectores aslariados registrado) se haya ido en LCDs, autos, fines de semana largos, licuacion inflacionaria y alquileres.
EliminarLo que vos sugeris se aplica a los hogares de menores recursos. Alli tu hipotesis es posible y habria que contrastarla con otras, sobre todo mirando cortes etarios: segun tu argumento, la inquilinizacion deberia afectar fundamentalmente a los jovenes y gente de mediana edad. Si tenes tiempo de mirarlo, meinteresaria ver que encontras en ese frente. Dicho esto, tu hipotesis no contradice mi preocupacion de fondo: por que alquiler y no propiedad? Si es cierto que el empleo favorece la formacion de hogar propio, por que deberia haber mas inquilinos y menos propietarios? De que nos estamos congratulando?
Respecto a tu inquietud, surge de la comparacion entre 2010 y 2001 (en este post, tercer grafico, inquilinos) que el incremento porcentual de los inquilinos menores de 40 supera el promedio. Por otro lado, como señalas en el post que citas, la tasa de propietarios tendio a aumentar entre los deciles de menor ingreso, cuyos hogares redujeron su tamaño promedio. Esto sugiere que la politica de ingresos (inflacion, boom de consumo, etc) ha mejorado comparativamente mas la situacion habitacional de esos sectores, pues les ha permitido reducir su hacinamiento mediante (probablemente) salida del hogar via alquiler (algo que los datos no indican que haya sucedido entre los sectores de mayores recursos). Me resulta dificil a partir de esto concluir que la situacion habitacional revela un sesgo regresivo en la distribucion del ingreso.
EliminarAhora entiendo tu perplejidad: confundis distribucion del ingreso con distribucion de la riqueza (una distincion tecnica que hacen los economistas entre lo que ganas en un periodo -un flujo- y lo que tenes al final del periodo -un stock). El post justamente apunta a que la distribucion progresiva del ingreso puede coexistir con una distribucion regresiva de la riqueza. Por ejemplo: familia joven de hogar pobre gana mas y con esta diferencia alquila y muda a un departamente. Al final del dia consume mas (en alguileres) pero no ahorra esto (en ladrillos), por lo que no acumula este aumento del ingreso (que, como nada se pierde, ira a quien le alquila el departamento, en la forma de flujos o como revaluacion de la propiedad). Esto no quiere decir que el aumento del ingreso sea inutil: el principio, reduciria el hacinamiento. Pero no elimina la pobreza: simplificando, aun ganando mas durante el año, al final del año esta familia seguira siendo igual de pobre. Se entiende ahora?
Eliminar(De paso, esta discusion es buena, pero nuevamente aclaro: el post se referia a la otra mitad de la poblacion.)
la verdad el post está muy bueno, y el intercambio entre ELY y Katunga termina siendo muy instructivo! Sería bueno si pudieran conseguir la info con un corte por ingreso promedio, dado que si la teoría es correcta, la mitad que más tiene sería la única que tiene la posibilidad de conseguir un ahorro de los ingresos generados, mientras que la otra mitad, el flujo lo estaría dedicando a independizarse y por lo tanto a gastar en más alquileres. Como corolario, la parte más pobre estaría ganando más y dedicando ese plus para la generación de riqueza de la otra mitad. Lo único que le queda a la mitad más pobre, es que viviría mejor, pero seguiría siendo igual de pobre. (entendí bien?!)
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ResponderEliminarSin ser economista, si hago unos cálculos rápidos de acuerdo a la evolución del costo del alquiler, el costo de las propiedades, etc, es conveniente alquilar antes que comprar. En mi zona (Olivos) el alquiler es el 4% anual del costo de la propiedad. Eso supera cualquier cosa. Tenga en el colchón los dólares o no, es preferible alquilar. Aqui hay un boom inmobiliario con varios emprendimientos semi-vendidos, sin ocupantes. la oferta supera a la demanda por varios cuerpos. tengo varias propiedades en la zona yen capital federal, todas alquiladas por un valor muy inferior al histórico. Para mi eso explica bastante el aumento de inquilinos.
ResponderEliminarCreo que pasas por alto que el rendimiento local del dinero en el colchon, particularmente con el corralito cambiario que te obliga a invertir en los activos locales (que ofrecen menor renta), el rendimiento de los dolares del colchon es cercano a cero. Pero si es cierto que con tasas reprimidas el alquiler parece relativamente barato. Estos incentivos (metro cuadrado caro, alquiler barato) son consecuencia del esquema al que hace referencia el post.
EliminarNo hay que perder de vista que el alquiler es un gasto, mientras que la compra (incluso a crédito) es una forma de ahorro.
EliminarEste post antiguo del blog ilumina en este sentido. Saludos!
http://yeyati.blogspot.com/2011/03/should-i-rent-or-should-i-buy.html
Para mí todo depende de las tasas a la cual invertir el capital que no invertiste en la propiedad (anticipo) mas la diferencia entre el alquiler y la cuota.
EliminarNo sera un tendencia secular?, tal y como la concentracion de la propiedad?, aun en USA, la genesis de (una de ellas) del bust fue la presion a Fannie Mae etc para que calificaran como sujetos de creditos hipotecarios a fin de cumplir el sueño americano de la vivienda.
ResponderEliminarSiempre la vivienda social y los prestamos, alquileres regulados etc fueron medidas del estado contra la demanda del mercado
Habria que verlos datos internacionales. En nuestro caso, sin embargo, la tendencia es de los 2000s.
EliminarHay algo que no entiendo: ¿cómo es que nadie señala la (aparente) contradicción entre el nivel de las tasas de interés durante la convertibilidad y la cantidad de hipotecas que se suscribían?
ResponderEliminarEs claro que el valor de las viviendas medido contra el ingreso se disparó en los últimos años, lo mismo que la cantidad de villas.
Hoy la gente no ahorra, no hay acumulación de stocks, emperora la distribución de la riqueza (no del ingreso) como bien señala ELY, ¿cuál será el legado del kirchnerismo? ¿después de nosostros el diluvio?
Se vienen meses muy interesantes.
Ely me parece que la madre de esta situación es la quema de los contratos del 2002 que aniquiló el sistema financiero, sobre todo para prestamos a largo plazo.
ResponderEliminarLos que tienen mayor capacidad de ahorro eligen ladrillos, gente que ya tiene vivienda, o fuera del país. Por el mismo motivo los bancos prefieren prestar para consumo, (hace poco un funcionario del Galícia me contaba que el mejor negocio del banco era Efectivo si.
Mientras no se genere algún instrumento de ahorro confiable el acceso a la vivienda seguirá siendo muy complicado.
Así y todo creo que el valor de los inmuebles están en el máximo o muy cerca lo que, si no cambia nada, habrá mayor presión sobre el dolar.
Mi sencilla visión de NO economista, es la siguiente. No solo en Ciudad Autónoma se construyen montones de departamentos. Castelar es peor. No obstante esa mayor "oferta", la "monopolización" de los propietarios (unas pocas inmobiliarias que además son constructoras)lleva a una terrible especulación. Así el precio del m2 aumenta continuamente, transformándose casi por completo en un bien para renta de los que tienen alta capacidad de ahorro... y casi siempre también tienen vivienda. Por eso y por más barato que sea el crédito, el valor a conseguir en el banco (y consecuentemente la cuota a pagar)resultan inalcanzables para la clase media.
ResponderEliminarQuiero introducir un valor "emotivo" que, si bien mínimamente, podría ser tenido en cuenta: la necesidad de contrarrestar años de necesidades (básicas o no) insatisfechas. Evidentemente tampoco hubo una gran presión social para que haya más préstamos a largo plazo para adquirir viviendas.
ResponderEliminarOtro punto a tener en cuenta es la constante suba de los valores de las propiedades.
Tal vez ahora venga el momento en que la sociedad, con cierto bienestar, vaya por más.
L!, lo que explica se resumiría en los primeros años, luego el efecto no sería aplicable, y la variación intercensal no debería ser tan notoria.
EliminarTodo tiene que ver con todo.. y como dijo el gran ELY (palabras mas, palabras menos)
ResponderEliminar--
La gente que realmente tiene plata no sabe que hacer con ella e invierte en LADRILLOS, eso hace que los precios de las Propiedades sean la incoherencia que son hoy por hoy.. ya que la demanda la forman personas que no "necesitan" ese Dinero, sino que lo resguardan en "caja fuertes de ladrillos"
Por un lado inflan los precios y por el otro desfinancian al Estado y a Los Bancos para que se puedan otorgar Creditos a Largo Plazo..
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Claro esta que el Argentino promedio NI LOCO "acepta" hipotecar su vida durante 20 años .. no tenemos esa idea en la cabeza .. quizas si, 10 años u 8.
Los Bancos por su parte, no los veo con ganas de dar Creditos a Largo Plazo ya que el Banco Galicia (por ejemplo) te toma un Plazo Fijo al 12 o 14 % Anual y la presta mediante EFECTIVO SI al 70 u 80 % .. en fin .. es un Negocio re don di si mo.
Saludos !
No creo que a los bancos les falten "ganas". Lo que faltan son políicas económicas claras, ya que los ahorristas tampoco dejan sus ahorros en los bancos a largo plazo, prefieren comprar ellos mismos las propiedades y despues alquilarlas. Es una cadena.
EliminarPequeño aporte.
ResponderEliminarSi observamos la tendencia global, la gente se aglutina cada vez más en megaciudadades (no como se pensaba que la sobre población en ciudades derivaría en la expansión hacia la periferia). Ello da lugar a que cada vez el precio del metro cuadrado de tierra sea más caro. En argentina como en otros sitios, se vende cada vez la propiedad más pequeña en metros ya uqe el poder adquisitivo no da para pagar grandes superficies.
Me pregunto ¿iremos hacia un modelo japones de vivir en 18 metros cuadrados?
Saludos
Excelente post. Muy claro la diferencia entre distribución del ingreso y distribución de la riqueza. Crees que esto es consecuencia solo de la inflación?
ResponderEliminarNo. Hay paises con inflacion en los que esto no sucede. En Argentina, ha habido una suerte de represion financiera creciente (en el sentido de mantener las tasas reales negativas a cualquier costo) mediante limites ala indexacion, manipulacion del IPC, controles a la salida de capitales, controles a la dolarizacion, etc. que ha llevado a la desintermediaciomn financiera (poco credito de largo plazo y ahorro extrabancario, incluyendo en durables).
EliminarGracias
EliminarELY no sé porque no quedó mi comentario de ayer, pero acá va de nuevo (texto nuevo, idea nueva). Vengo de Necochea, el Intendente amplía el frente costero para... construir más edificios a la ya frondosa cantidad que se construyeron en estos últimos 7 años. Para una ciudad de menos de 100 mil habitantes, el aprovechamiento del frente y los edificios de 15/20 pisos parecen exhorbitantes si no miramos que es parte de la renta extraordinaria que se mantiene en el complejo agrícola. De similar forma, Avellaneda y Quilmes y Techint, avanzan en la nueva Costa del Plata, que más allá de los conservacionistas ambientales, promete 25000 metros cuadrados de vivienda. Y si tomás la Autovía 2 con alguna asiduidad, el crecimiento de barrios cerrados y countrys se acelera al ritmo que se satura Pilar y aledaños. Algo no me cuaja, o hay más propietarios de más de 2 viviendas o alquien está comprando desde algún recóndito lugar de la Tierra.
ResponderEliminarTe había hecho un chiste con Katunga y el Colón y nuestra habitual mirada de tu look Rocker, pero fué y la culpa es de Blogger.
Afectuosamente,
DFT
Hay mas propietarios inversores y mas inquilinos.
ResponderEliminarYo no entiendo como la gente que tiene TANTA plata compra TANTOS deptos/propiedades .. se estan burbujeando ellos solos .. se lo van a alquilar a Magoya ! ah claro, como las bosas del mundo estan en picada voy a comprar propiedades en la ya sobrepoblada costa atlantica argentina (?)
ResponderEliminarLos unicos que ganan son los constructoes y los administradores, a los que felicito..
Estan vendiendo departamentos de U$S 350.000 y mas tambien en LOMAS DE ZAMORA !!!!!!!! armaron un "cañitas" en Lomas al que le dicen "las lomitas" son 4 o 6 manzanas como mucho.. estamos todos locos? quien convalida estos precios?
ResponderEliminarStop Making Sense, el mejor DVD! muy bueno el articulo BTW.
ResponderEliminarComparto bastante de lo que se dice, pero creo que es un tema de ignorancia por parte de la gente que está haciendo plata, muchos de ellos chacareros que no saben hacer ni emprender otra cosa. Igual creo que la culpa es compartida, con tasas reales negativas el gobierno tampoco ayuda. Pero por suerte esa estrategia no la puede mantener por siempre así que tarde o temprano terminará (considerando que no se dispara la inflación, digamos poder y gastos manejables), es una pena que no lo vaya normalizando por voluntad propia, creo que ya nos apreciamos lo suficiente (a pesar de Bs As número ciento y pico), las barreras aduaneras nos dan un changüí para hacerlo un poco más sin complicar demasiado la balanza comercial. Creo que este esquema al que nos dirigimos tiene más inconvenientes y no parece presentar los incentivos más adecuados.
ResponderEliminarAhora ELY, de verdad no le parece que al 3/4% anual en alquiler no tenemos ningún interés ni incentivo en comprar, por lo menos si lo vemos desde el lado estrictamente económico-financiero. Hasta se eluden varios impuestos.
De nuevo el problema de las masas es el desconocimiento y también la idiosincrasia nacional, igual la culpa es compartida con el gobierno, de todas formas creo que este último ya podría ir mejorando y normalizando algunas cosas. Hasta acá desde mi óptica veníamos bastante bien, ahora a futuro no me convence el método de la zanahoria atrás para incentivar a movernos en determinada dirección. Ojalá me equivoque y funcione, pero se está tornando más discrecional de lo que personalmente me gusta.
Fíjense que desde el punto económico-financiero, la conveniencia o no de comprar una vivienda es independiente de si la vamos a habitar o no. Admito que es cómodo, pero muy poco rentable en este momento. De hecho hubieron y hay mejores opciones de compra de propiedades que las casas y los departamentos para habitar.
¿Alguien tiene alguna duda de que actualmente es más caro y riesgoso comprar que alquilar? Pero lo racional no siempre puede competir con lo emocional. Y tampoco implica que porque es más barato alquilar me debo patinar todo en boludeces. Igual la responsabilidad mayor es del gobierno porque es el que debe arrear a las masas en determinada dirección que nos lleve al bienestar común y general. Y debe usar los incentivos adecuados, el látigo no es para todas las ocasiones, debería dejarse solo para los que no cumplen las normas y las reglas preestablecidas.
Saludos
Esto refleja lo mismo:
ResponderEliminarhttp://elcerdocapitalista.blogspot.com.ar/2013/11/la-clase-media-argentina-no-compra.html