(Lo que sigue es un extracto de un documento mayor, y contiene algunas inevitables elipsis para mantener una extensión manejable.)Primero, algunos datos blandos. En base a lo registrado en el censo de 2001, se estima un déficit de alrededor de 3 millones de hogares, a partir del registro de hogares en situación de hacinamiento y tenencia irregular (un tercio del total) y de las situaciones de vivienda precaria que requieren una solución habitacional (dos tercios).
Sin embargo, el universo de un programa de vivienda social podría ser menor. En principio, los hogares objetivo de una política de vivienda serían aquellos que carecen de los medios para adquirir una vivienda digna y que, en presencia de un mercado hipotecario en funcionamiento, son incapaces de acceder a un crédito para tal fin, ya sea por insuficiente capacidad de pago o por carecer de los requisitos formales (empleo registrado, domicilio legal, etc) para recibir un préstamo.
En otras palabras, no calificarían dentro de este objetivo aquellos hogares que podrían acceder a la vivienda mediante el fomento del crédito hipotecario (no es que esto no sea un problema: el sector público tiene un rol crucial que cumplir en este frente, pero el tema merece un abordaje independiente, en línea con lo expresado aquí).
Tampoco lo harían los hogares que poseen los medios pero prefieren destinarlos a otros fines, o que podrían acceder al crédito para una vivienda digna pero optan por no hacerlo (o prefieren habitar en zonas de mayor valor para las que una hipoteca excedería su capacidad de pago). Según esta definición, no tendría un problema de acceso quien no se quiere mudar del centro.
Así, uno podría definir las barreras de acceso como primer paso para inferir qué hogares requieren un tratamiento especial. Simplificando, hoy se estima el costo mínimo de construcción de un vivienda nueva en aproximadamente usd 20.000 (84.000 pesos), a lo que habría que agregar un monto destinado a la compra del terreno, digamos, unos 20.000 pesos. Un crédito hipotecario por 104.000 pesos a 30 años en unidades indexadas a la inflación con una tasa real de interés del 3% requeriría una cuota mensual de 440 pesos a valores de hoy, por lo que, asumiendo una relación cuota-salario del 30%, el mercado hipotecario excluiría a los hogares con ingresos mensuales por debajo de 1473 pesos. Son precisamente estos hogares excluidos a los que un programa de vivienda social apuntar.
(De nuevo: no digo que sea fácil hipotecar una vivienda única en el segundo cordón, sólo que en este caso la acción de política debería limitarse a facilitar el crédito por otras vías.)
Naturalmente, este análisis de capacidad de pago es indicativo y parcial: hay otras barreras relevantes, no pecuniarias, al acceso al crédito, entre ellas la informalidad. El desarrollo de un mercado hipotecario constituye un aliciente para la formalización, pero en el interim esta población presenta un problema de difícil solución.
Un aspecto no financiero esencial al problema de la vivienda es la titularidad de la tierra. De hecho, los efectos positivos que la titularización suele tener sobre los ocupantes en términos de incentivos para ahorrar e invertir en mejoras edilicias contribuirían a reducir el déficit habitacional mediante soluciones habitacionales.
(De nuevo: no digo que sea fácil hipotecar una vivienda única en el segundo cordón, sólo que en este caso la acción de política debería limitarse a facilitar el crédito por otras vías.)
Naturalmente, este análisis de capacidad de pago es indicativo y parcial: hay otras barreras relevantes, no pecuniarias, al acceso al crédito, entre ellas la informalidad. El desarrollo de un mercado hipotecario constituye un aliciente para la formalización, pero en el interim esta población presenta un problema de difícil solución.
Un aspecto no financiero esencial al problema de la vivienda es la titularidad de la tierra. De hecho, los efectos positivos que la titularización suele tener sobre los ocupantes en términos de incentivos para ahorrar e invertir en mejoras edilicias contribuirían a reducir el déficit habitacional mediante soluciones habitacionales.
Un programa de fomento de la autoconstrucción que combine la entrega de un título a un plazo determinado, con asistencia técnica y préstamos blandos para la adquisición de materiales, poniendo la realización de mejoras o extensiones (siempre de acuerdo con lazonificación correspndiente) como condición para la adquisición del título, alinearía incentivos para el ahorro y la inversión en el hogar, y para el repago del préstamo (si lo hubiera).
Por otro lado, cualquier programa de vivienda social debería ser complementado (e incluso, en algunos casos, precedido) por un plan de regularización de títulos.
El problema de la irregularidad de títulos ha sido un obstáculo para la sustentabilidad de los fondos para la vivienda. La elevada mora en el cobro de las cuotas del FONAVI (a 1999 era de más del 50%) se debe en parte a la bajísima tasa de escrituración de las viviendas asignadas (sólo el 39% a 1999) por problemas de títulos de los terrenos donde se construyeron los barrios.
Por último, el debate de la vivienda social muestra un énfasis exagerado en la asignación de la vivienda, en desmedro de la construcción de vivienda pública de alquiler. En el mundo desarrollado el problema de la vivienda se enfoca de modos diversos. En EE.UU., la gesta a favor de la propiedad de la vivienda se refleja en la deducción de las cuotas hipotecarias de la base imponible de ganancias, y en la creación de las grandes securitizadoras paraestatales (Fannie Mae y Freddie Mac, entre otras), ambas maneras de subsidiar la compra a crédito –una de las razones, según los analistas, de la burbuja inmobiliaria que condujo a la última crisis financiara mundial. Por otro lado, en varias economías europeas (por ejemplo, las escandinavas) el énfasis está puesto en la construcción de vivienda social de propiedad estatal para alquiler a precios reducidos a la población de menores recursos.
Por otro lado, cualquier programa de vivienda social debería ser complementado (e incluso, en algunos casos, precedido) por un plan de regularización de títulos.
El problema de la irregularidad de títulos ha sido un obstáculo para la sustentabilidad de los fondos para la vivienda. La elevada mora en el cobro de las cuotas del FONAVI (a 1999 era de más del 50%) se debe en parte a la bajísima tasa de escrituración de las viviendas asignadas (sólo el 39% a 1999) por problemas de títulos de los terrenos donde se construyeron los barrios.
Por último, el debate de la vivienda social muestra un énfasis exagerado en la asignación de la vivienda, en desmedro de la construcción de vivienda pública de alquiler. En el mundo desarrollado el problema de la vivienda se enfoca de modos diversos. En EE.UU., la gesta a favor de la propiedad de la vivienda se refleja en la deducción de las cuotas hipotecarias de la base imponible de ganancias, y en la creación de las grandes securitizadoras paraestatales (Fannie Mae y Freddie Mac, entre otras), ambas maneras de subsidiar la compra a crédito –una de las razones, según los analistas, de la burbuja inmobiliaria que condujo a la última crisis financiara mundial. Por otro lado, en varias economías europeas (por ejemplo, las escandinavas) el énfasis está puesto en la construcción de vivienda social de propiedad estatal para alquiler a precios reducidos a la población de menores recursos.
Es cierto que la nota es muy general, pero dispara el debate. La vivienda es la mejor forma de inclusión, con la condición de que pueda apropiarse. Prefiero el subsidio a la demanda a la construcción, de modo de generar mercado desarrollador. La construcción a cargo del estado no ha dado resultados demostrada la corrupción que alberga en Argentina. A seguirla.
ResponderEliminarPregunta, no se escritura la casa cuando se ha terminado de pagar la vivienda? me parece que la bajisima tasa de escrituracion se da porque la vivienda nunca termina de ser pagada en muchos casos, no es lo segundo consecuencia de lo primero, sino al revés.
ResponderEliminarEsta vez solo pasaba para decirte que la nota de La Nación "El que apuesta al dólar, apuesta a la inflación" está muy bien escrita y la comparto plenamente, al 100%.
ResponderEliminarEl título mejor imposible, lo triste es que muchísimos argentinos que tienen ahorros en dólares en su interior desean y hacen fuerza para que se desbarranque la cosa, pues quieren tener la razón y hacer una diferencia.
Igual no cabe duda que el primer paso lo tiene que dar el gobierno, ya es tiempo que acomode las cosas, entiendo lo que hizo y hasta lo comparto pero parece que ya no es muy conveniente. De hecho tiene varias herramientas muy efectivas y potentes para reducir la inflación y personalmente no creo en eso de que se "enfría" la economía, es solo ecualizar un poco el ahorro interno y consumo. Es una cuestión en que se quiere poner el esfuerzo y el trabajo de este país.
Aprovecho para volver a repetir que el desarrollo de este país solo surgirá desde adentro, en base al ahorro interno. Si vienen "capitales" solo nos mejorarán un poco el presente pero no nos vamos a desarrollar y a futuro muy posiblemente vamos a volver a tambalear.
Vio que no solo chicaneo. Ojalá los argentinos podamos consensuar un camino de desarrollo razonable.
Saludos
Agustina, la baja tasa de escrituración también responde a la altísima proporción de constructoras que presentan quiebra antes del final de obra.
ResponderEliminarEly, un paneo general muy interesante. Y una muy necesaria (y en tensión con el discurso público sobre el tema) delimitación de la población objetivo.
Me queda la duda sobre los costos que planteás. De acuerdo a, al menos, una publicación especializada, el costo de una vivienda unifamiliar económica (sin contar la tierra), en AMBA, era en junio de 2011 de $125.500 y $2227 el metro cuadrado (las especificaciones acá: http://issuu.com/elcoblog/docs/4895_04072011?mode=embed&layout=http%3A//skin.issuu.com/v/light/layout.xml&showFlipBtn=true).
Comparto plenamente lo que decís sobre la prioridad de la autoconstrucción, más aún si consideramos que una proporción relevante de las viviendas tipo B y peor (creo que era esa la categoría censal) está construída sobre terrenos propios.
Con relación a la mora (y no solo eso) creo que fue un gran error la transferencia del FONAVI a las provincias durante los 90. Error que no solo no fue subsanado sino acentuado durante la década recién terminada al transferir los barrios del plan federal directamente a los municipios, que carecen a veces de recursos (y de interés) en garantizar el retorno. Secundariamente, hace tremendamente difícil acceder a las tasas de mora reales. Creo que habría que buscar mecanismos institucionales para centralizar el cobro de cuotas, en alguna institución específica (lo que garantizaría además un pequeño piso de flujo de fondo).
El tema de los alquileres subsidiados me parece excelente con un déficit habitacional menor (permite además una articulación sencilla con otras instancias del estado para establecer seguimientos focalizados). En este contexto no parece el camino adecuado. Una mirada exageradamente optimista (y bien a ojo porque no están los datos censales nuevos) nos pone un piso de 20% de hogares sin una vivienda digna. Un alquiler subsidiado implica un flujo de fondos descomunal y, de cualquier modo, hay que construir los barrios a alquilar.
Creo que esto podría explicar en parte la ausencia del tema en el debate público e incluso en el académico.
El tema autoconstrucción (que si es central en el debate académico), me parece, va por un carril similar: Desde muchos puntos de vista, los mega planes de viviendas son subóptimos (creación de guettos, degradación de espacios comunes, mercado informal de alquileres y ventas, etc.), pero son indispensables con un déficit tan descomunal.
saludos
Siempre es un placer leerte. En este caso, quiza por la sintesis que mencionas al ppio, no me queda claro cual es la propuesta final. Las politicas en EEUU fueron, de acuerdo, uno de los ingredientes de la burbuja. Pero solo uno, y creo que con las lecciones aprendidas no tendria que ser dificil corregirlas y adaptarlas al caso que mencionas de facilitar vivienda social. En todo caso facilitar credito a ese segmento quiza hasta podria desinflar ese segmento. Personalmente, preferiria eso, desarrollar un sistema que facilite al acceso de vivienda propia a la otra posibilidad que mencionas en la cual el estado se vuelve un locatario. No somos, ni nosotros ni nuestro estado, escandinavos.
ResponderEliminarGracias a todos por los comentarios. Como dije, estoy tratando de entender el tema, que me parece a la vez más complejo y más tratable que el del crédito hipotecario(que necesita un nuevo IPC como condición sine qua non).
ResponderEliminarAgustina: las razones de la baja titulación deben ser muchas, incluyendo, como apunta Guido, la desaparición de las firmas encargadas de empujar el trámite, así como un arduo proceso de subdivisión y escrituración que esconde una serie de costosos peajes. Señalaría adicionalmente que, según los números que me pasan, la tasa de escrituración es menor a la de pago, de lo que se deduce que hay gente pagando a la que nunca se le da la propiedad.
Guido: lo de los alquileres, no tengo posición tomada (en parte por falta de un debate del que alimentarme). En cualquier caso, el dilema estaría dado entre construir para asignar y contruir para alquilar, siendo el número de casas a construir en principio el mismo. No me quedan claros los argumentos a favor o en contra.
De acuerdo con tus costos, yo sólo repetía lo que me pasaron de los equipos técnicos de algunos candidatos. Más razón entonces para promover la autoconstrucción!
En este sentido, se me ocurre que lo del plan de viviendas es más práctico desde el punto de vista proselitista (contruiremos N viviendas, NN más que el otro candidato, etc) mientras que la autoconstrucción requiere censar necesidades, titulación, mecanismos de financiamiento sin colateral, asistencia técnica, en fin, muchas cosas para un slogan de campaña. Pero, si bien se tiene que continuar construyendo viviendas populares, a fin de subsanar el déficit más persistente es mucho más efectivo organizar un plan de titulación y autoconstrucción, que se explica fundamentalmente por la precarización de títulos y viviendas.
Tío: una cosa no se riñe con la otra. Mi comentario al modelo americano era simplemente para contrastar la visión convencional (que yo mismo compartía!) de que vivienda social equivalía a distribución de viviendas subsidiadas. En cuanto al crédito, sin duda parte del problema se solucionaría con acceso al financiamiento, de ahí la necesidad de separar el problema del crédito (que el sector privado resolvería por su cuenta si el gobierno contuviera los efectos de la inflación) del problema de los hogares pobres, que necesitan un tratamiento diferencial.