El post anterior pretendía ilustrar el error de comparar cuota con alquiler. Pero inevitablemente disparó la pregunta de qué conviene más: alquilar o comprar. Una de las razones por la que es difícil responder a esta pregunta es que está mal formulada. La otra, relacionada, es que la respuesta depende de quien haga la pregunta. Van un par de ejemplos sencillos.
Caso I: Imaginemos que la pregunta se la hace alguien que ya es dueño de su vivienda, y tiene acceso a un préstamo hipotecario. Siguiendo con el ejemplo del post anterior, y abstrayéndonos del riesgo del valor de la propiedad (que puede subir o bajar en términos reales), sus alternativas son: (i) pagar 10% de interés real (la cuota mensual) por 20 años, y percibir una perpetuidad al 5.5% real (menos impuestos y demás costos) por el alquiler de la vivienda; (ii) invertir el monto mensual de la cuota (una anualidad por 20 años) en alguna inversión alternativa.
Caso II: Si la pregunta la hace un dueño que además dispone del dinero para comprar otra vivienda en efectivo, ahora en (i) el comprador percibe sólo la perpetuidad (no hay costo financiero), y en (ii) el retorno de la inversión alternativa se aplica ahora a todo el valor de la vivienda y no sólo sobre el valor de la cuota (la anualidad se convierte en una inversión inicial de la totalidad del efectivo disponible).
Caso III: Por último, si la pregunta la hace alquien que no es dueño, en (i) paga la cuota por 20 años, y en (ii) abona el alquiler por siempre (paga una perpetuidad) e invierte la diferencia entre la cuota y el alquiler en una inversión alternativa.
Dado que las tasas del préstamos y los redimientos disponibles al potencial deudor difieren (e incluso difieren estas última entre potenciales deudores), el resultado de estas comparaciones dependerá de quién se haga la pregunta.
Vale una aclaración final. Si bien por simplicidad ignore variaciones en el valor real de la propiedad, en la práctica el negocio inmobiliario depende mucho de la expectativa de valorización, así como de las tasas reales ofrecidas por inversiones financieras alternativas.
En Argentina, las tasas bajas (junto con la concentración de la renta agrícola y algún flujo de capitales especulativos) alimentaron la inversión inmobiliaria en productos demandados por sectores autofinanciados (caso II), y las expectativas de valorización futura, generando un circulo (¿virtuoso?) que ha inflado los precios de estas propiedades, desplazando la línea de precios por efecto derrame.
Más simple: la demanda en zonas caras ha elevado los precios de las zonas aledañas, dificultando aún más el acceso a los casos I y III, en una suerte de enfermedad holandesa inmobiliaria, sobre la que volveremos en un próximo post.
Eduardo: antes que nada, usar a The Clash para titular un post me pareció genial. No creés que hoy enterrar guita en un depto (caso 2) es un mal negocio teniendo en cuenta inversiones alternativas actuales?.
ResponderEliminar¿Qué inversiones alternativas?
ResponderEliminarsi no sos muy conservador, el cupon pbi. es cierto que el que invierte en ladrillos es de por si bastante conservador.
ResponderEliminarSi hoy tuvieras los 300000 pesos para el departamente, ¿te los timbearías comprando cupones, uno de los paper más volátiles de un emisor con calificación basura? Probablemente vos seas un inversor profesinal (técnicamente, un especulador) y sepas de lo que estás hablando (aunque después de años en Wall Street no he visto un sólo modelo de valuación de cupones que tenga sentido, tan oscuro es el instrumento). Pero pensar más en general en un trabajador invirtiendo los ahorros enteramente en cupones me hace acordar a los dentistas gringos que a fines de 1999 dejaban el consultorio para transar acciones por Internet.
ResponderEliminarYo eestaba pensando más en instumentos que un inversor de ese perfil podría entender y comprar: CDs, TIPs, algún bono argentino cortito en dólares para tenerlo hasta el vencimiento, tal vez un poco (15%?) de ETF de acciones mundiales, si estuviéramos en otro país seguramente recomendaría un fuerte coponente de moneda local, pero aquí, INDEC mediante, es difícil. En todo caso, queda clara la idea. Ahora bien, ¿cuánto sería el retorno de este mix a lo largo de 20 años? Si saco 3%-4% real anual en dólares (6% nominal a inflacioón de hoy) sobre la cartera total me daría por satisfecho. Pero puede que sea mi falta de ambición...
Ely estás planteando comparaciones simples sin tener en cuenta la complejidad de cada instrumento, es decir el alquiler tiene los problemas de que no es una perpetuidad ya que hay que considerar reinversión cada vez que se cambia el inquilino, tiempo vacío que no solo no genera rentas sino que te tenés que hacerte cargo de los gastos y además tenes que considerar una prima de riesgo por contingencias, etc.
ResponderEliminarAbrazos y muy buenos tus posts
Virrey: ¿Te imaginas lo aburrido que sería el post si tomara todas esas consideraciones? Como ingeniero e hijo de constructor, no ignoro lo que mencionás, sólo simplifico.
ResponderEliminarDonde he fracasado miserablemente es en orientar la discusión hacia donde me interesaba: la familia que debe decidir si endeudarse para comprar o seguir alquilando.
Para hacerla simple: personalmente no creo que comprar para alquilar sea un negocio obvio, sobre todo si pensamos en una renta después d impuesto, por muchas razones (entre ellas las que mencionás).
Pero sí creo que en la mayoría de los casos es negocio endeudarse para comprar, por varias razones: (i) los retornos no son simétricos (la familia argentina no le saca mucho retorno ajustado por riesgo a su dinero), y (ii) si el monto es unos miles de pesos por mes (y el retorno pobre), lo más probable es que se lo gasten en durables.
Y el argumento de que la cuota es muy superior al alquiler (que leí hace poco en un diario y que motivó el post) es simplemente una mala comparación.
Estoy tentado de desviarme del tema, espero algún post futuro sobre los oscuros cupones ligados al PBI.
ResponderEliminarLas simplificaciones de valor de propiedades que conozco son tres:
1. La relación de la renta de la propiedad con la tasa de interés.
2. El precio de la propiedad con el precio del alquiler.
http://www.economist.com/node/21009954/
3. Los precios y la demografía.
http://mobme.info/ilbevents/Uploads/1065141816_Elod%20Takats_Aging%20and%20Asset%20Prices%20Paris%201125.pdf
La de este post, si entendí algo, relaciona el precio de la propiedad con las alternativas de inversión. Pero ¿eso no es una variante de la primera?
La otra aclaración que entendí es distinguir entre tipo de comprador.
Esta creo que no es tanto desde el punto de vista del comprador actual, sino de su futuro: la primer propiedad es un activo que mantiene siempre su valor de uso y es un ahorro.
Pero no me dice nada sobre cuándo es más oportuno comprar la primer propiedad (porque la respuesta es siempre).
Ely nunca dude que lo supieras pero quería que quede explícito, como también sabes lo que voy a agregar que es el riesgo del crédito hipotecario ya que si el deudor pasado unos cuántos años no pueda seguir pagando el crédito y venda la propiedad y cancele el préstamo se va a encontrar con que pago una gran cantidad de dinero que no capitalizó y además le van a cobrar un fee por precancelación que en algunos casos alcanza el 5 % del capital adeudado y dependiendo en que momento precanceló no solo no capitalizó sino que perdió parte del capital puesto, siempre suponiendo que el valor de la propiedad se mantiene constante. En conclusión, el sistema de amortización francés se vuelve excesivamente perverso para el deudor generándole, en el caso de precancelación costos altísimos de financiamiento. Igualmente considero igual que vos que no son cosas comparables. Te agradezco tu respuesta y te felicito por la profundidad y claridad de tus posts.
ResponderEliminarEly, respecto a la idea de una "enfermedad holandesa", habria que chequear el tema costos, subieron tanto los markups de los constructores, como para hablar de que estan tan inflados los precios? Me parece bueno el analisis, pero de paso iria a algo mas simple: cual es el ratio precio sobre alquiler (o al reves, rent yields)? Ese ha sido un buen predictor (lo mismo pasa con dividend yields), incluso Shiller suele mirar eso antes que nada. Claro que es dificil saberlo para Argentina, no tenemos un Case-Shiller que ajuste por calidad, y mucho menos un nivel de renta ajustado a esos precios. Pero justamente por eso cualquier analisis se vuelve complicado, nadie sabe cuales son los precios hoy (reporte inmobiliario da precios ofrecidos, y los tranzados son bastante menores y el margen varia). Pensas que se puede construir algun Case-Shiller aca?
ResponderEliminarPara una prestamo a tasa fija del 20% a 20 años como los escasísimos que existen en el mercado local, no me parece que endeudarse para comprar sea una opción tan clara. ¿Cuantos años puede sostenerse una tasa de inflación como la que experimentamos en la Argentina? ¿Que sucede si al quinto año hay un plan de estabilización exitoso y ese 20% se transforma en real? ¿Vendo el inmueble o lo llamo el Chapulín Colorado? ¿O espero lo que todos los argentinos esperan cuando hay un problema, que venga alguien con un subsidio en la mano y me lo arregle?
ResponderEliminarAlejandro
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ResponderEliminarNo entiendo como nadie pone en este analisis que un prestamo en PESOS se devuelven PESOS.
ResponderEliminarLa propiedad vale en dolares siempre(y cada vez mas) salvo momentos puntuales (ej 2002).
El alquiler se va a corregir tambien con una devaluacion.
El prestamo en pesos a tasa fija del 20% o 25% es siempre igual, y en pesos.
Hace dos años que no es negocio comprar.
ResponderEliminarADC: eso es poner el carro delante del caballo. Los costos de construcción son en su mayoría no transables, y suben por el aumento de la demanda doméstica, hasta que el retorno de construir deje de ser extraordinario (y no al revés).
ResponderEliminarAlejandro: el supuesto es que la tasa real es de 10%. Si la inflación sorprende para arriba o para abajo puede ser que ex post los rendimientos realizados difieran, pero por definición de la esperanza matemática, en promedio se cancelan. Pero esta misma incertidumbre se aplica a otras inversiones alternativas. Sin embargo, es cierto que, con incertidumbre, a igualdad de retornos esperados, es más "seguro" alquilar hasta que se estabilicen los precios. También es cierto que el riesgo de cola (baja pronunciada de la inflación) genera sus propios anticuerpos (renegociación voluntaria o inducida de los términos del contrato).
Rulo: La propiedad se denomina en dólares, pero sus valores reales siguen de cerca la demanda local (un poco como las commodities siguen de cerca la demanda global al ajustar su precio en dólares). Si no, no habrían colapsado en 2002, ni habrían subido tanto en dólares cdesde entonces.
Bull: Depende tu definición de negocio (y con quén lo hagas).
coincido con rulo en que ante un escenario de devaluacion conviene estar endeudado. si bien los precios de los inmuebles en dolares pueden bajar, en el largo plazo vuelven al equilibrio, mientras que la cuota nunca lo hace.
ResponderEliminarSi Guillermo, pero si tomas en cuenta el 30/40% que pagas de anticipo, la cuenta no es tan sencilla, ya que quizás con ese mismo dinero, en caso de una devaluación, podrías estar comprando la propiedad completa.
ResponderEliminarHola! Pongo mi ejemplo personal.
ResponderEliminarDudo que con lo q pago de cuota de préstamo, que sigue bajando, pueda alquilar una casa de 160 mts.
Mi deuda con el banco se licuó a la mitad con la suba del dolar y la propiedad subió mas del 50%.
En la situacion que estamos viviendo, que las propiedades suben el dolares y la deuda la pagas en pesos, teniendo la posibilidad, comprá...
Y llegó a él
ResponderEliminarhttp://www.clarin.com/politica/propia-crucial-conviene-comprar-alquilar_0_460154035.html
JUstamente estoy en tema porque estuve viendo departamentos temporarios en buenos aires, pero ahora mi novio dice que conviene comprar...
ResponderEliminarque dilema!