A raíz de algunos análisis ligeros sobre el match entre alquileres e hipotecas que he visto últimamente sugiriendo que en términos relativos "es más barato alquilar", creo que vale la pena hacer algunos comentarios (técnicos, tediosos, contables!) sobre el tema. ¿Qué mejor que un ejemplo? Imaginemos una vivienda de 275.000 pesos (redondeando 60m2 a 1150 dólares el metro cuadrado a 4 pesos por dólar), un alquiler anual de 5.5% del valor de la propiedad (según me informan, una razonable aproximación) y una hipoteca a 20 años por el 100% del valor de la vivienda, con un costo financiero total de 25% -digamos, inflación esperada del 15% para todo el período, más un margen de 10%, alto debido a la inevitable incertidumbre nominal.
Me anticipo a algún comentario: (i) el banco típicamente financia un 70% de la compra, pero seguir el costo de oportunidad del otro 30% se haria demasiado engorroso, y con mercados arbitrados daría esencialmente lo mismo; (ii) ¿inflación esperada del 15? ¿Qué es eso? El la práctica el banco evaluaría la inflación para los próximos pocos años, y haría que el préstamo ajustara tasa a partir de allí. De nuevo, no se pierde nada con asumir una inflación pareja (alternativamente, se puede pensar en un contrato a 5 años).
Entonces, ¿cómo dan lo números? Según el sistema francés de cuotas fijas, la cuota anual de la hipoteca resulta ser de 70000 pesos (5800 pesos mensuales), o 4 veces el monto del alquiler. Hasta aquí, el argumento convencional: alquilar es más barato.
¿Es más barato? La comparación anterior adolece de tantos errores que ni vale la pena enumerar. Mejor ilustrar con el ejemplo completo. Aquí va:
El gráfioo ilustra el punto esencial a la hora de responder la pregunta del título: la hipoteca, aún con un margen excesivo del 10% para el banco, es una forma de ahorro. Precisamente por esto, pago más al principio y menos (y, eventualmente, cero) al final. En cambio, el alquiler, que es lógico suponer se incrementará 15% por año como el valor de la propiedad (que, asumo, se incrementará con el nivel de precios, ignorando la posible valorización real) no dejará de crecer. Así, el deudor paga más porque se hace acreedor a una renta (la misma renta que se ahorrará cuando termine de pagar el préstamo).
La comparación es más clara en términos reales. Después de todo, al deudor no le interesa tanto cuantos pesos pagará sino cuanto representará eso en términos de su salario. Asumiendo que salarios y alquileres suben pari passu con la inflación del 15%, la compración se ve así:
Mientras la cuota fija cae a la mitad en términos reales licuada por la inflación, el alquiler se mantiene contstante. La cuota, que es 4 veces el alquiler al inicio, cae por debajo del alquiler a los 10 años.
Una manera de resumir lo anterior es señalando que alquiler y cuota no son conceptos comparables: con una ahorro, con la otra no -y, como ya señalé, da la sensación de que la recuperación del ingreso de los sectores medios ha derivado en un boom de consumo a expensas del ahorro.
Dicho todo esto, hay razones concretas que inhiben a la familia argentina a cambiar LCD por ladrillos. Primero, para acceder al préstamos debería aportar en efectivo el 30% (80.000 pesos) al momento de la compra, y pagar 4000 pesos por mes (el 70% de la cuota estimada más arriba).
¿Por qué la cuota es tan cara? En parte, por la inflación, que me licúa rápidamente los pagos lejanos, a costa de incrementar los pagos cercanos. En jerga financiera, me acorta la duración del crédito.
Dejando todo lo demás constante (incluyendo el margen del banco que debería recortarse a medida que la inflación esperada), la cuota mensual caería en un 37% si la inflación esperada descendiera un 10%.
Esto está relacionado con una característica del sistema francés que siempre me ha llamado la atención: el cargo desproporcionado (medido en términos reales o, lo que es lo mismo, en términos de salario) durante los primeros años del contrato.
Es cierto, como señala un distinguido colega de la BEA, que los gringos intentaron suavizar la pendiente negativa de la segunda figura mediante esquemas de interés ascendente (los tristemente célebres ARM) y así les fue, pero en nuestro caso la inflación empina la curva de manera dramática. Basta ver cómo cambia el gráfico con una inflación esperada del 5%...
...lo que sugiere que debería ser factible una ingeniería financiera que suavizara esta pendiente y le abriera la puerta a la vivienda a una mayor cantidad de personas.
Una última salvedad: poco de esto aplica a los sectores de ingresos bajos, que no suelen acceder al crédito hipotecario en ningún país en desarrollo (y cuyo acceso en los EEUU fue uno de los detonantes de la crisis financiera). El acceso de estos hogares a la vivienda requiere tanto de políticas de oferta (vivienda social) y a la demanda (copagos, garantías, líneas subsidiadas) que merecerían un post específico (o varios).
Eduardo, interesante comparación de lo que en definitiva es poco comparable: como bien señalás una hipoteca es ahorro, el alquiler solo consumo de servicios de vivienda. De los gráficos donde ejemplificás el perfil temporal de cuotas y alquileres se puede ver que lo que una persona prefiera dependerá de varios factores entre ellos la tasa con la que descuente el futuro. Una persona impaciente preferirá alquilar mientras que otra más paciente se hipotecará para comprar. Lo que tus gráficos parecen mostrar es que la inflación corre la decisión hacia el alquiler, especialmente si incluimos en el análisis la preferencia por consumo presente que caracteriza el comportamiento en decisiones consumo-ahorro (hyperbolic discounting). Saludos,
ResponderEliminarmartín
Muy interesante. Creo que falta un dato importante que ayudaría a terminar de cerrar el concepto de que comprar un inmueble mediante un credito es un gasto presente pero un ahorro futuro. El dato es el siguiente: Cual es el costo actual total de 20 años de alquiler (descontando los pagos futuros según una inflación hipotética, que para el caso podría ser el 15% que estimás), y cual la diferencia entre los pagos de la hipoteca a valor actual y el valor actual del inmueble o lo que es lo mismo, cuanta plata te terminó costando esos 20 años de pagos de la hipoteca si luego vendes el inmueble realizando el fruto de tu ahorro.
ResponderEliminarELY, Algunos comentarios sobre los cálculos.
ResponderEliminar1) en todos los calculos mostras flujos en los cuales a partir de cierto momento del futuro alquilar se vuelve, en terminos reales, mas caro que comprar y pagar interes de la hipoteca (No todo el pago de la cuota es ahorro, el interes es tan gasto como el alquiler).
Ahora bien, la intuición me dice que el TIR de ambos flujos es, por construcción, las tasas reales que le pusiste. 6% para el alquiler y 10% para la hipoteca, and that's it (aunque el interes del credito se descuenta de ganancias).
2) supones que el horizonte de la inversión es igual al plazo del prestamo. cuanto mayor es la probabilidad de que la inversión se desarme antes del vencimiento la diferencia se va corriendo a favor del alquiler, porque todo el beneficio de la compra se concentra al final.
3) Hay diferencias significativas en los costos de entrada de ambas estrategias. Comprar con hipoteca es, para entrar, sensiblemente más caro que alquilar.
4) Comprar e hipotecar es una inversión apalancada ergo te expone mucho más a la variación del precio del activo subyacente (y ambas estrategias están mas o menos igual expuestas al riesgo de inflación, aunque en sentido opuesto).
5) A favor de la hipotéca, en cada sacudon en Argentina al deudor hipotecario le perdonan la vida!
6) Dame una via de escape, porque si la patrona lee esto se me caen meses y meses de machacar conque lo mejor es alquilar!!
Martín, no era ese el sentido del post, pero de todos modos buen punto. Creo que la inflación genera un sesgo hacia el alquiler por varios motivos: (i) como decís, anticipa los pagos (empina la pendiente negativa o, más técnicamente, acorta la duración del préstamo para un mismo plazo): (ii) endurece la restricción presupuestaria (que no es lo mismo que lo anterior): dado que el banco evalúa el cociente cuota/salario de hoy, el acortamiento del crédito deja afuera a deudores que calificarían con una pendiente más suave; (iii) incrementa el margen del banco (por mayor incertidumbre nominal).
ResponderEliminarLagarto: El valor presente descontado por inflación es simple: el alquiler anual de hoy multiplicado por el número de años (17000 * 20= 340000). Pero no es esa la tasa de descuento qude deberías usar, sino la de tu costo de oportunidad. Es aquí donde la respuesta a la pregunta del post difiere según se la haga un trabajador sin opciones de inversión o un inversor sofisticado (pasando por el inversor que se cree sofistocado pero evalúa mal -subestima- el nivel de riesgo).
ResponderEliminarPara el primer caso, asumiendo que no se gasta el dinero, deberías pensar en una tasa Badlar (promedio de depósitos grandes). Para el sofisticado es más complejo, pero el retorno de una cartera de bonos soberanos en dólares y pesos (la vivienda está sólo parcialmente dolarizada) podría servir de referencia. Igualmente, un análisis desde la perspectiva del inversor requiere algunos refinamientos (por ejemplo, incorporar la expectativa de revaluación o depreciación del precio de la vivienda, o el tratamiento impositivo de la renta inmobiliaria) que exceden los objetivos del post, que era poner en perspectiva el dilema alquiler-hipoteca.
Luciano: "La intuición me dice que el TIR de ambos flujos es, por construcción, las tasas reales que le pusiste. 6% para el alquiler y 10% para la hipoteca, and that's it (aunque el interes del credito se descuenta de ganancias)."
ResponderEliminarSi. Pero el préstamo es a 20 años y el alquiler es una perpetuidad. Por otro lado, si estás sugiriendo que el hecho de que 10% sea más que 6% favorece el alquiler, tené en cuenta que el trabajador no presta al 10%, sino que invierte en lo que puede (con los caveats que menciono en la respuesta anterior).
2) "supones que el horizonte de la inversión es igual al plazo del prestamo. cuanto mayor es la probabilidad de que la inversión se desarme antes del vencimiento la diferencia se va corriendo a favor del alquiler, porque todo el beneficio de la compra se concentra al final."
Sí, el sistema francés favorece al banco: si dejás de pagar a mitad de camino, te quedás sin nada. Pero yo no hablo de una inversión en el sentido tradicional, sino de una persona que elige entre alquilar o pedir prestado.
3) "Hay diferencias significativas en los costos de entrada de ambas estrategias. Comprar con hipoteca es, para entrar, sensiblemente más caro que alquilar."
Sí, y así lo menciono en el post.
4) "Comprar e hipotecar es una inversión apalancada ergo te expone mucho más a la variación del precio del activo subyacente (y ambas estrategias están mas o menos igual expuestas al riesgo de inflación, aunque en sentido opuesto)."
Sí, aunque no veo por qué alguien que no es dueño de su techo pensaría la compra de una vivienda como inversión.
5) A favor de la hipotéca, en cada sacudon en Argentina al deudor hipotecario le perdonan la vida!
Sí, esto compensaría tus puntos 2 y 4, ambos sobre el riesgo del deudor hipotecario.
6) "Dame una via de escape, porque si la patrona lee esto se me caen meses y meses de machacar conque lo mejor es alquilar!!"
Pensé que eras dueño (en cuyo caso no veo la necesidad de alquilar). De lo contrario, te queda exponerle tu track record de los últimos años como inversor profesional. O bloquear esta página.
Pregunta: en el gráfico donde bajás la tasa de inflación esperada, cambián acordemente las cuotas/alquileres? Porque ahí parece que se inclinara más la balanza a favor de alquilar.
ResponderEliminarSaludos!
Creo que la para que la disyuntiva en cuestión tenga sentido de la manera en que está formulada (compro O alquilo) sólo cabe pensar en un individuo que
ResponderEliminara- tenga posibilidades de acceder al crédito hipotecario y
b- necesite de la vivienda en cuestión para vivir.
En cualquier otro caso (si ya tenés vivienda o si no podés acceder al credito) la disyuntiva pierde sentido, al menos enunciada de ese modo. Por lo tanto creo que de querer efectuar una comparación como la que yo proponía, el costo de oportunidad a considerar sería el correspondiente a ese perfil de individuo, es decir: en general bastante bajo. Sería una persona que probablemente, de sobrarle en los primeros años del período un dinero por la diferencia entre cuota y alquiler, lo gastaría en otras cosas (viaje, lcd, etc.) o en su defecto lo ahorraría en dólares.
Por otro lado respecto a la curva de pagos de hipoteca y la posibilidad de suavizarla, entiendo que en realidad el sistema francés fue diseñado específicamente para eso, sólo que teniendo en cuenta una tasa de inflación muy baja: si la inflación no existe la cuota termina siendo siempre igual variando solamente la proporción entre amortización e interés. De tal modo que la manera de aplanar el valor real de los pagos sería utilizar un sistema indexado por inflación. Esto en argentina es doblemente imposible por estar prohibida la indexación y por no ser realistas los índices oficiales de inflación, pero en la hipotética situación en que fuera posible tendría la doble virtud de hacer más accesible la cuota (ya que al principio sería más baja) y de bajar bastante la tasa de interés al reducirse el riesgo para el banco que presta el dinero.
Luciano, te doy una mano. Comparto plenamente tu opinión, en particular lo que expones en el punto 1, me parece que ahí está todo dicho y nada más que decir, el resto son diferentes planteos y dependerá de cada persona o inversor. Incluso se puede extender el análisis de si conviene alquilar o comprar teniendo disponible el 100% del dinero, es casi indiferente. Y la respuesta financiera (no la emocional) en este momento es que es mucho más barato alquilar y por lejos, comparto con Ely que las cuentas no son tan simples y directas como aparecen en los medios y que mucha gente no sabe como ahorrar. Por lo menos ese es mi punto de vista. Por supuesto el 90% de las personas no piensan lo mismo, si les alcanzara para pagar una cuota y tener “su propia casa” no dudarían en mudarse. Pero el análisis que hacen es análogo a la compra de electrodomésticos con CFTs del 50% y más también, si puedo pagar la cuota le doy para adelante. Y los medios terminan de convencerlos diciendo que la inflación se las licua, si las casas de electrodomésticos, las concesionarias y los bancos son tan boludos.
ResponderEliminarYo en tu caso seguiría con la adquisición de activos (la casa es un pasivo, como el auto y la mayoría de las cosas en que “invierte” la gente), fijate que con retornos modestos tu capital crecerá exponencialmente (extrapolá a 10 o 20 años). Me imagino que como mínimo tus inversiones deben tener rendimientos de al menos el 40%, por lo menos en estos últimos 4 o 5 años y en rubros muy variados. Veremos para adelante, pero hasta acá creo que fue así. Una vez capitalizado te vas a comprar la casa donde quieras, así que Luciano no te distraigas.
Es completamente análogo a lo que propongo que hagamos como país, sacrificar un poco de presente, ahorrar y capitalizarnos por unos años, luego podremos ir volcando más recursos al consumo. Espero que el gobierno lleve pronto las tasas reales a terreno positivo para inducir un incremento del ahorro de las masas. Por ahora muchos lo hacen pensando en verde, pero creo que estamos llegando a una coyuntura, veremos como evoluciona. Yo creo y espero que sea una evolución positiva y razonable.
Finalmente aclararía que mantengo mi visión de que muchas cosas del sistema financiero están mal y deberían ser replanteadas porque son bastante injustas, pero hasta que se lo modifique no tengo porqué dejarme cog….
Natalio: Sí.
ResponderEliminarLagartus: De acuerdo en ambos casos. De hecho, el post es sobre el problema de la vivienda, no sobre inversiones inmobiliarias (tema a la vez más árido y más limitado). También de acuerdo con lo que decís de la imposibilidad de indexar (la salida obvia aquí y en otros países en situaciones similares), que modestamente he promovido (incluyendo en alguna jornada del BCRA) antes del affair INDEC. Igualmente, hay maneras imperfectas de reemplazar este mecanismo simple.
Magam, Luciano: ¿qué inversiones alternativas?
ELY, tengo que ser sincero y te confieso que voy a esquivar tu pregunta porque quiero seguir siendo un NN. Lo que sí puedo confirmarte es que las tasas de retorno fueron altísimas (>40%) en estos últimos años y en variados rubros de la economía real (desde agropecuarios hasta inmobiliarios no residenciales). Es cierto que en general la familia tipo no puede entrar tan fácilmente, por cuestiones de capital y también de tiempo, pues estamos suponiendo que la actividad principal es otra y solo se busca un lugar donde poner los ahorros de esa actividad principal con una mínima dedicación. Luego si hablamos del mundo financiero, ya me da vergüenza decirte la TIR de estos últimos 4 años bursátiles. Solo puedo decir que no comparto ese concepto de la diversificación, mejor dicho lo comparto pero hasta cierta medida, en el caso bursátil diría que habría que tener uno o dos papeles, como máximo tres simultáneamente (este es mi récord). De lo contrario directamente hacer un plazo fijo, o metete en un FCI que siga más o menos lo que te interesa. Si querés retornos más elevados, bajá la diversificación y apuntá los cañones donde ves la oportunidad. Ojo, yo no soy un “inversor sofisticado” y espero que tampoco me cataloguen de especulador porque no hago trading (detesto esta práctica), mantengo mas o menos mis posiciones a mediano plazo hasta poder pasarla a la economía real, que es donde realmente me interesa. La faceta financiera apareció porque filosóficamente no puedo ahorrar en dólares, lo hice en un principio por poco tiempo pero luego dije nunca más, es patético. Y como pienso en pesos, tampoco puedo hacer un plazo fijo al 10% cuando mi “inflación” es del 18% (2009 a 2010 año calendario). Así que veo muchas más opciones que la bolsa local. Esto hasta el día de hoy, hacia el futuro es más difícil saber cuáles serán los retornos, yo tengo mis preferencias, pero haber tenido suerte hasta el día de hoy no quiere decir que continuará.
ResponderEliminarSaludos ELY y disculpá no haber sido concreto. Decile a tu colega que hacer silencio no es ser políticamente correcto.
Quise decir: no veo muchas mas opciones que la bolsa local.
ResponderEliminarMagam: no tengo a mano la serie del merval en dolares pero dudo mucho que la tasa de retorno anual de los ultimos 5 o 10 años sea 40%. Y si es por encontrar winners y ventanas de crecimiento, tendrias que contabilizar el incremento en el precio del metro cuadrado en la misma ventana. De todos modos, nunca es aconsejable pensar decisiones de inversión mirando retornos pasados (menos en períodos de crisis y recuperación), más aún tomando en cuenta el sesgo del inversor a pensar en los winners y pasar por alto los losers. Igualmente, como bien decís, tu menú no es (al menos, no debería ser) el del deudor hipotecario promedio.
ResponderEliminarELY, seguramente el Merval no tuvo ese rendimiento, por eso aclaré que no me gusta la diversificación como la recomiendan en general (15% por aquí, 10% por allá, etc, etc). Para eso tomá un FCI que siga el Merval y listo, no te complicas con tanta "diversificación" y el resultado es mas o menos el mismo.
ResponderEliminarMi consejo es apuntar los cañones a donde ven la oportunidad y no diversificar demasiado. Por ejemplo, si todos te dicen que nos vamos nuevamente al default y ves que las cosas no están tan mal, metele no más. Acordate que los bonos del tesoro llegaron a tener una TIR del 60% y más, fue muy fácil esa etapa y gracias a los medios, aunque le hacen mucho mal al país. Luego si los enfermos de odio hacen subir en el día un 5% los bonos por la muerte de NK (aunque ya venían subiendo bastante), les tiré por la cabeza toda mi posición en títulos públicos. Inmediatamente después tengo la suerte de entrarle a un par de compañías alimenticias que casualmente a fin de año ingresaron en el Merval y suben un 60% en semanas.
Por supuesto siempre es más fácil hablar del pasado, te aclaro que yo no hablo a ojo y no escondo las metidas de pata (por ahora vengo con mucha suerte), tengo planillas con todo muy bien documentado y con mis parámetros preferidos de seguimiento. De hecho yo no me como la inflación del INDEC pero tampoco el de las consultoras, tengo bastante claro como me afectan estas subidas de precios respecto de la subida de mis ingresos. Muchos lloran pero les va muy bien, deber ser eso del que no llora no mama.
Respecto al futuro, y deberemos seguir adaptándonos a las circunstancias, en unos años podré precisar sobre los movimientos presentes. De todas formas como dice Elemaco, el costo de alquilar es 5-6% (o menos porque te ahorras algunos impuestos) y el del un crédito hipotecario es del 10% como mínimo (en algunos casos podés deducir IVA sobre los intereses). Incluso creo que el costo es superior y creo que tenés mas incertidumbre con poca posibilidad de maniobra debido a las penalizaciones en precancelar, costo de entrar y salir (comisiones grotescas de inmobiliarias, y mucho mas). Tampoco está claro si tomás a tasa fija o variable, podés llegar a pegarla como a meter la pata muy feo. Como diría Kiyosaki, entrás en la carrera de la rata. Aunque admito que la carrera de la rata es mucho más cómoda en el sentido que no hay que pensar demasiado, va todo en piloto automático.
Con todo lo que dije ya no pierdo nada en decir que mi TIR financiera en estos 4 años de inversión ronda el 70% (obviamente varía según la cotización de cierre).
ResponderEliminarEl trading no solo provoca volatilidad sino que los exprime en comisiones y los únicos ganadores son los corredores de bolsa. Hay que volver a los fundamentals y tratar de darle cierta racionalidad a la bolsa, que sea realmente ahorro e inversión y no tanta timba.
Por eso siempre digo que se debería regular. Por ejemplo con tiempo mínimo de permanencia, eso suavizaría los serruchos asquerosos de las cotizaciones, sería como meterle un filtro pasa bajo. Luego hay instrumentos que solo sirven para apalancarse y tampoco me gustan para nada y no creo que ayuden en nada al empresariado. Bueno el tema es muy largo y no viene al caso.
Me parece muy bueno el post, en realidad me parece que la elección dependerá del costo de oportunidad del inversor. Si el costo de oportunidad está entre el 10, 11% (o menor al 25% (costo fciero)) no te va a convenir endeudarte por arriba de ese costo, salvo que el ahorro por menor pago de impuesto a las ganancias te compense(por el descuento de los intereses en el cálculo del impuesto). En realidad creo que la respuesta entre alquilar o hipotecar dependerá del costo de oportunidad del inversor, es decir, si las alternativas de inversión le generan por lo menos el 25% de rentabilidad y por supuesto la inclusión del valor recuperable del bien en el momento 20.
ResponderEliminarELY, tenemos un problema conceptual.
ResponderEliminarComparar hipoteca versus alquiler es perfectamente válido.
Uno es un préstamo francés (hipoteca) mientras que el otro es lo mismo que emitir deuda a perpetuidad (alquiler).
Sí, ya sé: cuando emitís deuda a perpetuidad te entra flujo, pero perfectamente podemos suponer que ese flujo (imaginario en el caso del alquiler) lo estás utilizando para "comprar" la casa que te alquilan.
Si conviene alquilar o hipotecar, es una cuestión pura y exclusivamente de comparación de flujos. Factible y financieramente razonable.
Saludos,
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
ResponderEliminarEl del: La comparación es válida, lo que no es útil es comparar cuota y alquiler como he visto que hacen algunos consultores o medios. En cuanto a la comparación de flujos, asumiendo certidumbre, lo más sencillo sería calcular el valor presente de los flujos durante la vida del préstamo (20 primeros años, en el ejemplo):
ResponderEliminarSí es útil comparar cuota con alquiler, por dos razones:
ResponderEliminar-ambos son costos financieros, uno de un francés y otro de una deuda perpetua.
-la tasa con la que los argentinos descuentan flujos es altísima y como tal los valores más importantes son los de corto plazo, que en un préstamo tipo francés son casi el 95% intereses.
Entonces y como conclusión: comparar alquiler con cuota es útil cuando tu tasa de interés es lo suficientemente alta como para que los flujos de más allá de 5 o 6 años sean irrelevantes. Y, como bien expusiste, en un francés los primeros años son todos costos financieros y poquísimo de ahorro.
Saludos,
Mariano
El del: Si a vos te es util, quien soy yo para oponerme. Pero insisto: creo que la comparacion es espuria, por varias razones. Pero para no caer en aburridos tecnicismos, dejame argumentar por el absurdo: si lo unico que importa son los primeros periodos, es trivial que lo unico que interesa es la diferencia entre alquiler y cuota, porque el capital ahorrado es irrelevante (en tus terminos, es descontado por el consumidor impaciente a un valor cercano a cero). En este caso, nadie compraria nunca (ni, por caso, ahorraria) ya que ningun bien seria reserva de valor para quien actua como si el mundo acabara al dia siguiente. Algo que en mi modesa opinion resulta un contrasentido.
ResponderEliminarEl del: El punto que haces, que se emparenta con el que hiciera Martin en un comentario temprano, mencionando como la inflacion, al acortar duracion, genera un sesgo pro alquiler en consumidores ansiosos (tecnicamente, con descuento hiperbolico), sugiere una razon adicional para promover la compra mediante hipotecas: incentivar el ahorro como un mecanismo de autodisciplinamiento (como en el caso de los planes de ahorro), de modo de combatir la tendencia a descontar excesivamente el consumo futuro -y acabar lamentandolo cuando se llega a viejo sin un cobre.
ResponderEliminarPero este punto, algo mas tecnico aunque para nada novedoso, ameritaria otro post individual.
¡Ah! Es personal el tema: "si a vos te resulta útil, quien soy yo para oponerme"
ResponderEliminarJa! Es útil, ELY, no soy yo.
Sobre tu segundo mensaje: creo que el problema de las hipotecas en Argentina no es de demanda sino de oferta. Creo que en esto coincidimos.