¿Otro innecesario neologismo? Tal vez. Pero permite resumir metonímicamente dos o tres conceptos que están dando vueltas (al menos en mi modesto kit de conocimientos) para caracterizar uno de los problemas (no el único) del mercado inmobiliario argentino.La enfermedad holandesa se caracteriza fundamentalmente por el efecto de la riqueza de un sector (tradicionalmente, el de las materias primas, ya sea debido a mayor productividad -el descubrimiento de nuevas reservas de gas es un ejemplo límite- o mayores precios -por ejemplo, el factor Chindia en los granos) sobre otro sector (relativamente menos productivo o menos demandado, tradicionalmente la industria transable: productora de exportables o sustitutiva de importables) a través de aumento de los precios domésticos medidos en dólares (el tipo de cambio), que refleja la mayor riqueza del conjunto (el país) a expensas de una de las partes (el sector menos productivo o menos demandado). Esto generaría desindutrialización (primarización, otro neologismo!), desempleo industrial (con aumento del empleo en el sector servicios, y de aquí surge todo una línea de discusión sobre las calificaciones relativas entre sectores) y, al menos en la transición, redistribución de ingresos y riqueza.
Siguiendo con la analogía, podría pensarse que la mayor riqueza relativa de un sector aumenta el precio de ciertos bienes, generando un derrame negativo sobre los sectores no beneficiados. Este efecto se vería amplificado si el bien en cuestión se convierte en una alternativa de ahorro, generando una demanda especulativa que se suma a la demanda natural por aumento demográfico.
¿Más concreto? El boom de commodities que beneficia al propietario de un campo (que, por ser la oferta de tierras altamente inelástica, se apropia de la mayor parte del aumento de los términos de intercambio) combinado con el uso del ladrillo como alternativa de inversión (en un contexto de inflación moderada, expectativas de apreciación, tasas deprimidas, e imposibilidad de indexación) puede estar empujando los precios de las propiedades en zonas prime (las elegidas por preservación de valor y profundidad a la hora de alquilar o desprenderse de la unidad), derramando esta inflación inmobiliaria hacia zona y propiedades orientadas a sectores con ingresos laborales que, sin ahorros (esto es, sin activos que puedan beneficiarse del efecto riqueza), ve alejarse la posibilidad del techo propio. }
¿Más sencillo? Que un aumento del precio de la soja podría alejar la compra de la casa.
Varios puntos rápidos para no entrampar la discusión en falsos dilemas:
1. El descripto es un efecto parcial: un análisis serio no puede ignorar que la soja (en general, el superávit externo) ha contribuido a generar las condiciones macroeconómicas para el aumento del empleo y el ingreso formal.
2. Además, la soja ha contribuido, a través de las retenciones, al superávit fiscal que permitió llevar adelante políticas de ingreso que beneficiaron no sólo a los sectores más pobres (que igualmente tienen problemas de acceso más complejos) sino también a sectores medios altos a través del subsidio de las tarifas de servicios (además de haber contribuido al superávit fiscal que generó las condiciones macroeconómicas etc).
3. La enfermedad holandesa se suma al efecto negativo de la inflación sobre la demanda especulativa por ladrillo y sobre el costo inicial de una hipoteca, comentadas en post anteriores.
El efecto regresivo de un boom inmobiliario no es desconocido. El boom en capitales gringas o europeas le pegó seriamente al poder adquisitivo de las clases medias a pesar de las (ilusorias) facilidades de acceso al crédito hipotecario.
Pero nuestro caso es distinto, más cercano a la enfermedad holandesa tradicional, en la que la mejora en un sector afecta negativamente a otro sector. Lo más parecido que me tocó ver de cerca fue el corrimiento de la línea de calidad en Washington, D.C., o Manhattan, donde la mejora en la gestión de la ciudad atrajo gente rica de los suburbios, desplazando la línea de calidad hacia barrios populares -y desplazando hacia afuera a la población de bajos recursos que ya no podía pagar los altos alquileres.
Naturalmente, la evaluación de la importancia económica de este efecto (¿de cuánto estamos hablando?) no es obvia, pero requiere de un esfuerzo empírico que dejo a algún entusiasta voluntario.
Para cerrar, una pregunta que un distinguido colega me deja en tuiter: ¿Las retenciones, al atenuar el efecto local del boom de commodities, mitigan esta enfermedad holandesa?
No podés haber sido más claro con el asunto. Te mantuviste en la posición de ser políticamente correcto, pero la solución al problema no es muy compleja, al menos técnicamente. Si ya está perdida la batalla de las retenciones móviles, entonces pensemos en los propietarios de múltiples inmuebles habitacionales. Bueno, la “tierra habitacional” es tan inelástica como la agraria.
ResponderEliminar¿Alguien me puede decir si me pierdo mucha discusión “quasiBEA” el no tener Twitter ni Facebook? No vayan a pensar que soy antisocial, Ja! Ja! Ja! Pero a lo mejor ya está desapareciendo la blogósfera y se están mudando a las redes sociales, yo todavía me resisto pero a lo mejor no me queda otra.
Fui discriminatorio y me corrijo, la regulación de los inmuebles residenciales y “tierra habitacional” debe realizarse independientemente de las retenciones al agro. Pues pueden no ser los únicos que especulan en este mercado. Así que a regular los inmuebles de uso familiar, en este mundo los humanos no solo necesitan agua, aire y comida para vivir, deben tener un lugar donde vivir. Al menos hay que tratar de que no haya especulación con las necesidades básicas.
ResponderEliminarNadie quiere quitar nada, solo que usen las neuronas para producir o invertir en algo más beneficioso socialmente. Siempre habrá algo para hacer, por lo pronto que el gobierno se ponga las pilas y lleve las tasas a terreno positivo y les va a hacer un gran favor a las masas y a la sociedad en gral.
Eduardo, hablamos de enfermedad holandesa (en este contexto y en el tradicional referido a la desindustrialización), como algo negativo cuando en realidad lo que sucede es que estás teniendo un shock positivo que te produce efectos redistributivos. En el caso de la estructura productiva de la economía desplaza empleo industrial que es difícil de reconvertir en otros sectores, y que se concentra en el GBA. En el caso de propiedades desplaza clase media que no puede comprar su vivienda. Para este último caso la situación se agraba porque los ladrillos no solo sirven para ahorro como decís en el post, sino que son percibidos como la opción más segura de ahorro en nuestro país (como explicó Juanjo Cruces hace poco tiempo en este post en Foco Económico).
ResponderEliminarPara esta "enfermedad" me parece que una solución razonable es la de subsidiar los créditos hipotecarios de la clase media desplazada (como hace el Banco Ciudad que da créditos subsidiados para comprar en la zona sur de la Capital). Y respondiendo a tu interrogante, las retenciones amortiguan este "problema" porque desvían recursos de un sector que ahorra (y por ende compra propiedades) hacia otro que gasta. Saludos,
martín
Soy empresario de la construcción y developer en Rosario. Mi impresión es que lo que describís en este post no representa la realidad del mercado, al menos en lo que a Rosario se refiere; y creo que debe haber pocas ciudades grandes del país influenciadas tan directamente por el precio de la soja como esta.
ResponderEliminarConcretamente no veo el efecto que describís en nuestro mercado inmobiliario: por un lado las unidades premium son, en términos de cantidad total de metros cuadrados construidos, una porción bastante minoritaria del mercado; y por otro casi parecería más que sus precios son empujados hacia abajo por el resto de las propiedades que a la inversa, ya que resultan por lo general bastante peor negocio que las unidades más modestas.
Si el boom sojero empuja hacia arriba el valor del metro cuadrado el mecanismo en todo caso sería inverso: el campesino afortunado que compra un departamento de lujo compró antes unos 10 o 20 para alquilar, por lo que su presencia se siente más en el mercado de unidades económicas; a lo que se suma el hecho de otros campesinos más modestos que no llegan a comprar el depto premium pero juntan unos ahorritos y compran un sólo un monoambiente para alquilar o para que vivan sus hijos mientras estudian en la universidad.
Por otro lado podría argumentarse que al mismo tiempo el boom sojero influye bajando el precio de los alquileres: como hay una cantidad tan grande de inmuebles en alquiler su precio baja (obviamente no baja en valor nominal, pero sube menos de lo que sube el costo de la construcción).
Martin: Es bien cierto lo que decís, y el malentendido se debe a una imprecisión semántica de mi parte (que acabo de corregir, gracias!. Por unidades premium quise decir metros cuadrados en barrios premium, que el sojero (y otros) compran para alquilar. 60 metros en Belgrano, por ejemplo, en el caso de Buenos Aires.
ResponderEliminarEn cuanto a su efecto sobre los alquileres, esto sólo se verificaría si el boom sojero subiera la oferta de unidades en alquiler más de lo que sube la demanda de alquileres (por concentración de unidades en pocas manos), algo que francamente desconozco y para lo cual dudo que haya suficiente evidencia.
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ResponderEliminarLa evidencia sería que está bajando el rendimiento de unidades para alquilar. Solía ser el 6% anual, ahora está rondando el 4.5%-5%, lo que es bastante inferior. Los contratos de alquiler están subiendo en promedio 20% anual, el costo de construcción rondó el 30% los últimos años.
ResponderEliminarPor otro lado hay una explicación logica: el boom inmobiliario resulta en que el número de unidades en oferta de alquiler aumenta mas de lo que aumentaría si no existiera el mencionado boom. Y no son tan pocas las manos en que se concentran: el mercado inmobiliario relacionado a alquileres tiende a estar dominado por pequeños/medianos ahorristas e inversores poco sofisticados ya que la renta no es espectacular y su mayor ventaja reside en la protección del valor: en el caso del campo, el tipo que tiene 50, 100, 150 hectareas, no confía en el banco y un plazo fijo no le sirve. Los grandes inversores en general tienden a concentrarse en otra cosa. De ahi que la competencia es fuerte, y en consecuencia los precios tienden a acercarse a los costos variables, que en el caso de unidades para el alquiler son bastante bajos.
En Lomas de Zamora, en el año 2005 el pozo de un depto 2 amb estaba en U$S 30000 y se vendia en 45 o 50 mil, hoy el mismo depto en pozo 60000 y se venden en 75 o 80 mil U$S, se construyeron en total cerca de 800.000 metros cuadrados que a valor mercado son 1200.000.000 de U$S DE DONDE SALIO EL DINERO PARA INVERTIR EN UNA CIUDAD DEL CONURBANO Y NO ES LA UNICA.
ResponderEliminarEduardo, una pregunta...
ResponderEliminarMás allá de lo que hayan subido ya los precios, te parecen que ya están demasiado altos? Tienen margen para seguir subiendo? Cómo se mide el "precio justo" del m2?
El año pasado escuché a un profe de Di Tella diciendo que estaba esperando que en algún momento los precios de las propiedades cayeran porque ya estaban muy altos. Citaba específicamente a Rosario. Pero también dijo que lo venía esperando hace un tiempo y no pasaba.
Saludos
Natalio: no quiero hacer de este blog un sitio de pronósticos o recomendaciones financieras, así que seré más bien general. Hay algunos casos en los que la compra especulativa (insisto, no lo digo en tono negativo, sino que me refiero a compras de gente que apostó a una suba o preservación del valor real) han creado la sensación de sobreprecio (por ejemplo, Pto. Madero, que según dicen está en gran medida deshabitado y donde las últimas operaciones secundarias han mostrado un retroceso en los precios). En el resto del mercado imagino que se ve más bien un amesetammiento, por saturación de la demanda de quienes tienen el fectivo de compra. Esto se vería agravado si el gobierno moderara las expectativas de inflación (por ejemplo, conteniendo la suba del gasto como creo que harán). Pero si lograras activar el mercado hipotecario, podrías ver el fenómeno inverso: la demanda por unidades y zonas más ecónomicas sosteniendo el precio del resto.
ResponderEliminarTe debo un análisis más fundamental del precio de equilibrio de las propiedades, sin el cual no me atrevería a aventurar que los precios están "muy altos" ni que este sobreprecio indicaría que tienen que caer (dos proposiciones relacionadas pero distintas).
Martin G. Ni por asomo los alquileres están subiendo al 20% anual. Hay mucha oferta.
ResponderEliminarExcelente post y hace rato que no comprendo como un activo en argentina rinde menos que el propio riesgo país. La economia insólita.
Creo q existen 2 causas relevantes q explican el fenomeno:
ResponderEliminar1.- alternativa de inversion: es un efecto pasajero dada una politica de tasas externas q expulso a los tenedores de bonos del 1er mundo. Es comun a todo el mundo emergente, no luce como un tema estructural, deberia ajustar gradualmente en el tiempo.
2.- enfermedad holandesa, la cual definiria como enfermedad argentina. El ahorro domestico se encuentra mayormente afuera, si las tasas bajan buscan nuevos activos de bajo riesgo.
Ahora bien, en un pais razonable tendrias:
a.- mayores alternativas solidas de inversion real, no solo la inmobiliaria
b.- un sistema financiero q operara como tal, no como un apendice fiscal q de tanto en tanto reestructura pasivos.
c.- una curva de deuda publica y privada q tenga la suficiente profundidad y estructura q permita un hedge apropiado para generar hipotecas a 30 años.
Si no existen alternativas a los ptos a,b y c, el mercado bypassea a los bancos y el ladrillo se transforma en el refugio logico. No es un problema de exceso de flujos x la soja, es un problema estructural q se agrava con el tiempo.
Respecto al tema retenciones no tengo claro el efecto, luce razonable pensar q drenar ahorro privado pro-ladrillo para generar consumo publico pro-distribucion deberia atenuar el efecto, sin embargo podriamos pensar q dicha politica podria atemorizar aun mas al ahorrista el cual encontraria en las propiedades el ultimo refugio para evitar ser , de alguna forma, expropiado x un estado-socio q poco aporta a la inversion.
En fin, la vuelta al equilibrio de las tasas externas desnudara cuanto exceso existe en este mercado, pero en Argenlandia hasta podriamos ver un mercado q no ajusta (o baja poco xq no existe casi la deuda) en tanto se rota a un sistema donde el q labura solo alquila...
Salutti
Bull,
ResponderEliminarPosiblemente en distintas ciudades del país los precios de alquileren suban de distinta manera, ya que obviamente no hay competencia entre sus mercados inmobiliarios. En mi experiencia en la ciudad de Rosario vienen subiendo más o menos al 20% anual hasta el momento, de hecho todos los contratos suelen reconocer una suba del 20% para el 2do año lo que (si bien no está escrito en piedra porque siempre podrían renegociarse) contribuye bastante a afirmar esa tasa. Por otro lado, si bien esa es mi experiencia, puede ser que las propiedades más flojas del mercado tengan que ceder un poco más para poder competir.
Ely, en tu post anterior te preguntaba por el tema costos, y me decias que era poner el carro por delante del caballo, por que el precio de los no transables se movia en base a la demanda de construccion. Estoy de acuerdo, pero ese era en parte mi punto: esta "enfermedad holandesa" vos la ves en todos los no transables, no solo el sector inmobiliario. Pero entonces es una cuestion puramente de apreciacion cambiaria real: todos los no transables suben de precio. Que me estoy perdiendo de tu argumento? Pense que tu punto era una cuestion mas enfocada en el sector inmobiliario. Mil gracias por el tiempo en responder.
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